Lei nº 13.465/2017 (Conversão da MP nº 759/2016) Novas regras sobre a alienação fiduciária de imóveis.

Valor mínimo do imóvel para o primeiro leilão

Considerações

Novas regras

O contrato de alienação fiduciária deve conter a indicação do valor do imóvel, para fins da sua venda no primeiro leilão. Ocorre que, por vezes, na ocasião do início do procedimento da excussão extrajudicial da garantia fiduciária imobiliária, o fiduciante pleiteava judicialmente a suspensão dos leilões argumentando que o valor do imóvel indicado no contrato estava muito abaixo do valor de mercado e, por isso, deveria ser revisto, sob pena da caracterização de preço vil.

Se o valor do imóvel convencionado pelas partes no contrato for inferior àquele estipulado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos (ITBI - exigível por força da consolidação da propriedade em nome do fiduciário), então este último será considerado como o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão (art. 24, parágrafo único, da Lei nº 9.514/1997).

Operações de financiamento habitacional

Considerações

Novas regras

A nova Lei introduziu regras específicas para operações imobiliárias mais simples, envolvendo o financiamento habitacional, o que inclui financiamentos relativos ao programa "Minha Casa, Minha Vida", instituído pela Lei Federal nº 11.977/2009.

Foram basicamente três os objetivos: (i) estabelecer um prazo para a consolidação da propriedade, uma vez que as instituições financeiras por vezes demoravam para promover a consolidação, gerando uma situação de insegurança para o mutuário; (ii) prever expressamente a possibilidade de quitação das parcelas vencidas da dívida e das despesas até a data da averbação da consolidação. Havia discussão sobre a possibilidade de se curar a mora após o prazo de 15 dias estabelecido em lei. Além disso, esse prazo geralmente era tido como exíguo pelo mutuário que buscava renegociar a sua dívida com a instituição financeira; e (iii) garantir a continuidade do procedimento de execução extrajudicial da propriedade fiduciária e a reintegração na posse do imóvel pelo fiduciário ou sucessores, mesmo se o mutuário questionar judicialmente o processo de execução ou os termos contratuais.

A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis 30 dias após a expiração do prazo legal de 15 dias para purgação da mora (art. 26-A, §1º, da Lei nº 9.514/1997).

Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas para a excussão da garantia, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária (art. 26-A, §2º, da Lei nº 9.514/1997).

Uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse do credor fiduciário ou de seus sucessores (art. 30, parágrafo único, da Lei nº 9.514/1997).

Direito de preferência do fiduciante

Considerações

Novas regras

Em decisões recentes, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) defendeu a possibilidade de o fiduciante quitar a dívida após a data da consolidação da propriedade, sem, contudo, tratar das consequências e das regras pertinentes a esta situação. A Lei nº 13.465/2017 passou a garantir ao fiduciante o direito de preferência na aquisição do imóvel pelo valor da dívida, acrescido do valor das despesas e tributos, o qual pode ser exercido entre a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária e a data do segundo leilão. Não foi estabelecido, entretanto, um mecanismo de troca de notificações para o exercício da preferência tampouco o prazo para a transferência definitiva do imóvel para o fiduciante, o que se recomenda seja indicado no contrato.

Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos (ITBI) e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo também ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive custas e emolumentos (art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997).

Comunicações ao fiduciante das datas dos leilões

Considerações

Novas regras

Outra inovação relevante da Lei nº 13.465/2017 na Lei nº 9.514/1997 diz respeito à necessidade de o fiduciário comunicar o fiduciante a respeito dos leilões. Não foi estabelecido, contudo, prazo mínimo antes dos leilões para a comunicação, o que é recomendável seja estabelecido no contrato.

As datas, os horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico (art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/1997).

Taxa de ocupação

Considerações

Novas regras

A Lei nº 9.514/1997 estabelecia ser devido ao fiduciário pelo fiduciante, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% do valor convencionado no contrato de alienação fiduciária para venda no primeiro leilão, exigível desde a data da alienação do imóvel no leilão até a imissão do fiduciário ou sucessor na posse do imóvel. A regra era considerada injusta pelos fiduciários. Eles entendiam que a legitimidade da posse direta do fiduciante sobre o imóvel cessava já na consolidação da propriedade fiduciária, justificando-se a cobrança da taxa de ocupação a partir desta, e não apenas por ocasião da venda em leilão.

O devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% do valor atribuído ao imóvel pelas partes, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel (art. 37-A da Lei nº 9.514/1997).

Decreto-Lei nº 70/1966

Considerações

Novas regras

A Lei nº 9.514/1997 previa a possibilidade de aplicação subsidiária dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário em geral. Os referidos dispositivos dizem respeito a um procedimento específico de execução extrajudicial de hipotecas cedulares. De acordo com o art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, o devedor pode, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito objeto da execução. Com isso, passou a ser discutido se o fiduciante, por analogia, poderia purgar a mora entre a consolidação da propriedade fiduciária e os leilões, o que foi afastado pela nova Lei.

Aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto- Lei no 70/1966 exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. (art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997).